AKTUALITY 

Každý, kdo je spoluvlastníkem věci (zejména nemovitosti), se může snadno ocitnout v situaci, kdy spoluvlastnictví přestane být vyhovující. Ať už jde o rozdílné představy o správě nemovitosti nebo obecně o potřebu vyřešit majetkové vztahy, český právní řád poskytuje možnosti, jak spoluvlastnictví ukončit i v situaci, kdy se spoluvlastníci nedokáží dohodnout na dalším osudu společné věci. Se základní orientací v dané problematice týkající se vypořádání spoluvlastnictví má pomoci tato série článků, ve které budou osvětlena základní východiska a principy relevantní právní úpravy. Série se bude věnovat především spoluvlastnictví nemovitosti (zejm. pozemku), coby nejfrekventovanějšího zástupce spoluvlastněných věcí, jejichž spoluvlastnictví je řešeno soudem.

Definiční vymezení spoluvlastnictví obsahuje ustanovení § 1115 a násl. zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen „OZ“). Samotné řešení situací, kdy již jeden ze spoluvlastníků nechce být dále spoluvlastníkem, upravuje § 1140 a násl. OZ. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou na způsobu vypořádání, rozhodne vždy soud. Zatímco dohoda mezi spoluvlastníky může zahrnovat libovolné uspořádání dané věci, soud je při svém rozhodování vázán pevně stanoveným pořadím zákona^.[1] Tento postup je uveden v § 1143 až § 1147 OZ a za primární způsob vypořádání určuje reálné rozdělení věci. Předkládaný článek se, jak jeho název napovídá, věnuje právě problematice reálného rozdělení věci. Další články této série jsou zaměřeny na přikázání nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků coby další způsob vypořádání spoluvlastnictví, veřejnou dražbu společné věci a dále na náklady spojené se soudním řízením, ve kterém je spoluvlastnictví k věci s konečnou platností vyřešeno.

Za současného právního stavu je reálné rozdělení (nemovité) věci preferovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví (§ 1144 OZ), přičemž zákon stanovuje několik základních podmínek, které musí být splněny, aby soud takto spoluvlastnictví vypořádal:
 

1) rozdělení musí být možné

2) hodnota věci nesmí být rozdělením podstatně snížena.
 

Specifická pravidla platí u zemědělských pozemků, kdy dle § 1142 odst. 2 OZ rozdělení nesmí narušit účel, kterému pozemky jako celek slouží. Nově vzniklé pozemky by měly tvořit účelně obdělávatelné jednotky, což zahrnuje nejen odpovídající rozlohu, ale také zajištění stálého přístupu. Tuto vlastnost pozemku bude zpravidla nutné posuzovat znalecky, přičemž stálým přístupem se rozumí i přístup umožňující obhospodařování za pomoci zemědělských strojů, vždy však s ohledem na specifické okolnosti daného případu.^[2]

Co je možné považovat za rozdělení? Například v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1450/2015 bylo zdůrazněno, že nelze považovat za reálné rozdělení situaci, kdy jsou samostatné věci ve spoluvlastnictví pouze rozděleny mezi jednotlivé spoluvlastníky. Reálným dělením podle § 1144 OZ se rozumí způsob zrušení spoluvlastnictví, při kterém se původní předmět spoluvlastnictví rozdělí na jednotlivé části, z nichž každá bude následně představovat samostatný předmět vlastnictví.  U domů to často znamená rozdělení na bytové jednotky, u pozemků pak tvorbu nových parcel. Reálné rozdělení nemovitosti tedy dle § 1144 odst. 1 OZ vyžaduje součinnost znalce a vypracování oddělovacího geometrického plánu.
 
Kritéria pro rozdělení pozemků
Při rozhodování o rozdělení pozemků soud zohledňuje několik důležitých faktorů:
 

1) technickou proveditelnost – polohu, velikost a tvar pozemku, coby rozhodující aspekty pro technickou proveditelnost rozdělení,

2) přístup ke komunikaci tak, aby každá nově vzniklá parcela měla zajištěný přístup, a to buď přímo, nebo prostřednictvím věcného břemene,^[3] a

3) hospodářskou účelnost, neboť rozdělení nesmí být nehospodárné, ani nesmí podstatně snížit celkovou hodnotu pozemku; co je považováno za podstatné snížení hodnoty, zákon nevymezuje, a výklad tohoto pojmu je ponechán soudní praxi (judikatuře).

 
Judikáty v praxi
Každý případ zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je třeba posuzovat individuálně, přičemž judikatura Nejvyššího soudu poskytuje klíčová vodítka – např. problematikou „podstatného snížení hodnoty“ se zabývá rozsudek sp. zn. 22 Cdo 1450/2015. Soudy se přitom zaměřují nejen na technickou proveditelnost a finanční náklady, ale také na praktické dopady na život spoluvlastníků. V praxi to znamená, že i když je rozdělení teoreticky možné, nemusí být vždy nejvhodnějším řešením. Pokud by rozdělení vedlo k dalším konfliktům mezi dotčenými vlastníky, nebo by bylo ekonomicky neúnosné, může soud preferovat jiné způsoby vypořádání. Každý případ tak vyžaduje pečlivou analýzu všech okolností, přičemž rozhodující slovo má soud na základě konkrétních podkladů a odborných posudků.

Jak již bylo uvedeno, berou soudy v úvahu i vztahy mezi spoluvlastníky. Pokud jsou konfliktní a komunikace mezi nimi vázne, nemusí být rozdělení domu na bytové jednotky efektivní řešení, protože by mohlo vést k dalším sporům o správu společných částí domu (sp. zn. 22 Cdo 417/2021). Dále se například zkoumá finanční stránka věci – v případě sp. zn. 22 Cdo 3736/2016 soud posuzoval, zda vysoké náklady na rozdělení nemovitosti mohou být důvodem k zamítnutí návrhu. Dospěl k závěru, že pouze reálné, prokazatelné náklady, jako je například geometrický plán nebo nezbytné úpravy, mohou být v tomto ohledu rozhodující.

Závěr
Reálné rozdělení nemovitostí představuje prioritní způsob vypořádání spoluvlastnictví podle OZ. Soudy však musí při rozhodování o tomto způsobu pečlivě zvažovat, zda je rozdělení dobře možné a zda by nepodstatně snížilo hodnotu nemovitosti. Klíčovou roli zde hraje znalecké posouzení, které pomáhá posoudit technickou proveditelnost a hospodářskou účelnost rozdělení, zejména v případech, kdy se jedná o zemědělské nebo prostorově navazující pozemky.

Tento článek zdůraznil základní podmínky a právní kritéria reálného rozdělení věci jako jednoho z hlavních způsobů vypořádání spoluvlastnictví. V následujících částech série se zaměříme na další možnosti vypořádání – přikázání nemovitosti jednomu ze spoluvlastníků, prodej ve veřejné dražbě a otázku nákladů spojených se soudním řízením – a jejich právní a praktické aspekty.
 

Ve spolupráci s architekty ze studia AIR atelier se nám v rámci vlastního developerského projektu podařilo dokončit  nové sídlo naší advokátní kanceláře. Najdete nás nově na adrese Jana Koziny 1295/2a v Hradci Králové.

Nedostatek stavebních pozemků v centru Hradce Králové jsme vyřešili použitím předávací stanice tepla s označením A43 a tuto obestavěli polyfunkční budovou tak, aby svým vzhledem navazovala na historické stavby v okolí a přesto šla s dobou.

Původní výměníková stanice přímo hyzdila lokalitu u hradebního okruhu města, kterou v okolí vymezují památkově chráněná, výrazově strohá, Pěchotní kasárna z konce 18. století, funkcionalistická Orlovna a všudypřítomná zeleň. 



Podařilo se vytvořit polyfunkční dům, který není jen „dolepkem“ nevhodně umístěné technologické budovy z doby komunismu.

Během návrhu stavby se architekti Aleš Jeřábek a Vítězslav Táborský úspěšně vypořádali jednak s vnějším vzhledem, který byl logicky podmíněn vazbou na své okolí, ale podařilo se jim i doslova prokličkovat mezi technologií předávací stanice tepla uvnitř a množstvím inženýrských sítí v okolí. Pozemek vznikl na počátku 20. století zasypáním hradebního příkopu, takže nebylo pro nástavbu a přístavbu možné využít stávající konstrukci výměníku, ale bylo třeba ji obkročit a celý objekt založit samostatně na pilotech do únosného podloží v hloubce až 11 metrů. Jedná se tak o unikátní konstrukci na pilotech – dům nad domem.

Nová budova krásné klidné místo proměnila k nepoznání, a to při zachování plné funkčnosti výměníkové stanice jak po jejím dokončení, tak i v průběhu celé výstavby.



Základem architektonické koncepce bylo doplnit nárožní parcelu do tvaru držícího uliční čáru a výškovou hladinu okolní stabilizované zástavby. Tři nadzemní podlaží domu jsou rytmicky členěna rastrem stejných oken. V rámci parteru jsou zvýrazněny vstupy do objektu buď subtilní ocelovou markýzou nebo loubím. Zvolená barevnost domu navazuje na stávající odstíny sousedních budov. Dům je ukončen čtvrtým ustoupeným podlažím, které je strukturálně odlišeno a potlačeno. Užitná plocha budovy je po její dostavbě 1100m².



I v interiéru jsme navázali na původní industriální povahu výměníku. Monolitické schodiště jsme doplnili o jednoduché tyčové zábradlí a vstupní haly kanceláří o celoskleněné stěny pouštějící více světla do útrob domu. Keramické dlažby podest s bordurami evokují klasické činžovní domy. Současně jsme nechali vyniknout novým betonovým konstrukcím, především stropům.





Závěrem bychom rádi znovu poděkovali všem, kteří se na výstavbě a realizaci našeho nového sídla, která od prvotního záměru trvala více než 6 let, podíleli.

Těšíme se na Vás v novém sídle a věříme, že při ochraně Vašich zájmů budeme minimálně stejně úspěšní jako při realizaci a výstavbě našeho sídla.

Evidence údajů o skutečném majiteli právnické osoby
Mgr. Eva Kutílková, advokát Hradec Králové
 
Dne 1. ledna 2017 nabyl účinnosti zákon č. 368/2016 Sb. (dále „Novela“), kterým se měnil zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, s výjimkou částí třetí, jedenácté a dvanácté novely, které nabyly účinnosti teprve 1. ledna letošního roku. Na část třetí Novely, která je necelého čtvrt roku účinná se zaměřuji v tomto článku, který má za cíl stručně shrnout evidenční povinnosti související s údaji o skutečném majiteli právnické osoby, lhůtu k jejich splnění a nastínit možný postup soudů při jejich neplnění.
Avizovanou částí třetí Novely došlo mj. ke změně zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (dále „ZVR“), do kterého byla Novelou vložena nová část nazvaná „EVIDENCE ÚDAJŮ O SKUTEČNÝCH MAJITELÍCH“. Došlo tak ke zřízení tzv. evidence údajů o skutečném majiteli právnické osoby zapsané do veřejného rejstříku podle ZVR a svěřenského fondu zapsaného do evidence svěřenských fondů podle ZVR (pozn. údaje o skutečném majiteli vede dle § 118d ZVR rejstříkový soud pro každou zapsanou právnickou osobu a každý zapsaný svěřenský fond), přičemž skutečným majitelem se rozumí skutečný majitel podle zákona o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „evidence skutečných majitelů“). Evidence skutečných majitelů je informačním systémem veřejné správy, a jak bylo výše zmíněno, je vedena rejstříkovými soudy.
Návrh na zápis údajů o skutečném majiteli, včetně jeho následné změny či výmazu podává osoba, jež je podle ZVR nebo jiného zákona oprávněna podat návrh na zápis do veřejného rejstříku. Za zmínku stojí, že ZVR přímo vylučuje aplikaci § 11 odst. 3 ZVR, podle které „Nesplní-li osoba podle odstavce 1 povinnost podat návrh na zápis do 15 dnů ode dne, kdy jí tato povinnost vznikla, může návrh na zápis podat každý, kdo na něm doloží právní zájem a k návrhu na zápis přiloží listiny, jimiž mají být doloženy skutečnosti zapisované do veřejného rejstříku.“
ZVR jednoznačně stanoví, že návrh na zápis údajů o skutečném majiteli musí být učiněn bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti. Dle gramatického vyjádření tedy není ponecháno na vůli právnické osoby zapsané do veřejného rejstříku a/nebo svěřenského fondu zapsaného do evidence svěřenských fondů, zda zápis údajů o svém skutečném majiteli provedou či nikoliv.
Mohlo by se proto zdát, že již nyní, dva měsíce po nabytí účinnosti Novely v části novelizující ZVR, se drtivá většina právnických osob zapsaných do veřejného rejstříku a svěřenských fondů zapsaných do evidence svěřenských fondů dostala do prodlení s podáním příslušného návrhu na zápis údajů o svém skutečném majiteli. Je tomu skutečně tak? A jak budou moci rejstříkové soudy dále postupovat, pokud právnické osoby zapsané do veřejného rejstříku a/nebo svěřenské fondy zapsaného do evidence svěřenských fondů zákonem vyžadované údaje o svých skutečných majitelích nenechají včas zapsat? Odpověď na tyto otázky dovozuji z následujícího.
Jak zákonodárce v ust. § 118c ZVR přímo stanoví, evidence skutečných majitelů není veřejným rejstříkem. V důsledku této skutečnosti se na evidenci skutečných majitelů a údaje o skutečném majiteli nepoužijí ustanovení částí první až čtvrté ZVR (pozn. ZVR jejich aplikaci vylučuje, nestanoví-li v konkrétním případě sám jinak).
Vyloučena je proto kupříkladu aplikace ust. § 9 odst. 1 ZVR (pozn. nacházející se v části prvé zákona), podle kterého „Jestliže obsah zápisu ve veřejném rejstříku odporuje donucujícímu ustanovení zákona a nelze-li dosáhnout nápravy jinak, rejstříkový soud vyzve zapsanou osobu ke zjednání nápravy. Jde-li o právnickou osobu a ta ve stanovené lhůtě nezjedná nápravu, může soud i bez návrhu, je-li takový postup v zájmu ochrany třetích osob, rozhodnout o jejím zrušení s likvidací.“ Stejně tak je vyloučena aplikace ust. § 104 ZVR (pozn. nacházející se v části druhé zákona), podle něhož „Předseda senátu může uložit pořádkovou pokutu zapsané osobě také tehdy, jestliže neuposlechla výzvy rejstříkového soudu, aby mu sdělila skutečnosti nebo předložila listiny potřebné k rozhodnutí v řízení zahájeném bez návrhu nebo aby mu předložila listiny, které podle tohoto nebo jiného zákona mají být založeny do sbírky listin; pořádkovou pokutu lze uložit do výše 100.000,- Kč“ a/nebo ust. § 105 ZVR (pozn. nacházející se rovněž v části druhé zákona), podle kterého „Neplní-li zapsaná osoba povinnosti podle § 104 opakovaně nebo může-li takové neplnění mít závažné důsledky pro třetí osoby a je na tom právní zájem, může rejstříkový soud i bez návrhu zahájit řízení o zrušení zapsané osoby s likvidací; rejstříkový soud na tuto skutečnost zapsanou osobu upozorní a poskytne jí přiměřenou lhůtu k odstranění nedostatků.“
Rejstříkový soud by měl proto v současné době postupovat podle ust. § 122 ZVR (pozn. zde jde již o část šestou ZVR, jejíž aplikace není dle § 118c ZVR vyloučena). Odstavec prvý označeného ustanovení ZVR normuje „Zapsaná osoba přizpůsobí do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona zapsaný stav stavu požadovanému tímto zákonem, ledaže se jedná o osobu zapsanou do spolkového rejstříku.“ Právnické osoby zapsané do veřejného rejstříku a svěřenské fondy zapsané do evidence svěřenských fondů tedy aktuálně v prodlení s podáním příslušného návrhu na zápis údajů o svém skutečném majiteli nejsou.
Pokud zapsaná právnická osoba a/nebo svěřenský fond nepřizpůsobí do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti novelizovaného ZVR, tj. do 30. 6. 2018, zapsaný stav stavu požadovanému novelizovaným ZVR, rejstříkový soud ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zapsanou osobu zruší a nařídí její likvidaci (pozn. část věty první za středníkem se nevztahuje na odborové organizace, mezinárodní odborové organizace, organizace zaměstnavatelů a mezinárodní organizace zaměstnavatelů). Soud tedy bez předchozí výzvy a ani bez návrhu rejstříkového soudu či osoby, jež osvědčí právní zájem, právnickou osobu pro nepodání příslušného návrhu na zápis údajů o svém skutečném majiteli nezruší, ani jí neuloží pořádkovou pokutu.
29. 3. 2018
Mgr. Eva Kutílková, advokát Hradec Králové
HAVLÍČEK & PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.
 

Hokejový klub s advokátní kanceláří spolupracoval ještě před příchodem Extraligy do Hradce Králové. „Naše advokátní kancelář připravovala možné právní varianty přesunu Extraligy z Českých Budějovic do Hradce Králové. Podle jedné z navržených variant se přesun nakonec uskutečnil. Hokejová utkání rádi navštěvujeme, hokej milujeme. Kromě toho s klubem dále spolupracujeme, poskytujeme mu naše právní služby,“ říká JUDr. Jakub Havlíček, advokát a společník advokátní kanceláře HAVLÍČEK & PARTNERS, advokátní kancelář.

Právníci z Hradce Králové se podíleli na příchodu Extraligy

Na počáteční práci související s přesunem Extraligy do města pod Bílou věž vzpomíná rád. „Bylo potřeba sladit normy Českého svazu ledního hokeje a normy obecně platného práva v České republice. Ve velmi krátké době jsme našli možné cesty, které zajistily fungování klubu ve městě Hradec Králové. Od té doby jsme pravidelnými fanoušky hradeckého hokeje,“ konstatuje Jakub Havlíček.

Uchvátila ho pozitivní atmosféra, která při hokejových utkáních na stadionu je. „Když se prohrává, fanoušci nepískají, ale tým podporují k lepším výkonům. Vzpomínám třeba na prohru s týmem Kometa Brno, kdy celý stadion tleskal až do konce,“ uvádí advokát Jakub Havlíček.

Diskutovalo se mj. o rozsahu a formě změn v oblasti ochrany osobních údajů, a o tom, jak lze některá ustanovení GDPR v praxi realizovat. S jeho prezentací k tématu se můžete seznámit „ZDE“.